保安防堵记者 城管最后期限拆除郭德纲别墅违建

昨日，瀛海庄园西门，小区保安(右三)阻止记者进入采访，民警出面协调。 王申 摄

在一栋洋房别墅区，一处别墅正在扩建。实习生 卢亚 摄影报道

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近日，该小区3区19号1栋正在装修，工人在楼外围起栅栏，占用人行道和公共绿地，并在其房屋后门外加盖两层建筑。业主称加盖后将严重影响邻居采光。

昨日下午，开发区城管分局两名执法人员到达该别墅。执法人员表示，该楼的违建是该小区开拆的首个违建。城管带来的“保证书”上显示，房主承诺在8月12日开始将侵占的绿地恢复原貌，并拆除自建建筑，8月20日前完成拆建。

昨日，该楼外围起的木栅栏已拆除近一半，施工人员正在用电钻拆除木栅栏的砖砌基座。对于尚未开拆的两层自建建筑，施工人员称，不清楚是否要拆。

调查

【问题1】别墅区私搭乱建为何屡禁不止？

“历史原因”令违建幸存

“一般人哪能住别墅？别墅业主都有来头。罚款，停工全能解决。”昨日，网友“以德唬人”针对“郭德纲别墅事件”在微博发表此观点。金地格林小镇业主侯先生说：“违建被罚，除了是运气差，就可能是因‘关系’没疏通好；假如违建被叫停，可先停工，拖一拖搞搞关系可能就摆平了。”侯先生认为，别墅很多违建就这样保留下来，成了“历史原因”，以致业主跟风，令执法部门想拆都难。

昨日，在瀛海庄园，多名业主认为，别墅区人少，圈地不太影响别人。

“赠予花园”给违建撑腰

一栋洋房别墅区一名业主说，买房时，别墅都有相应面积的院子。在交房时，每座别墅都非常齐整，围墙围出各家小院。该业主说，房产证上只有房屋面积，没有院子面积。一位被指用栅栏圈绿地的业主曾出具开发商的证明。该“证明”许诺部分空地归该业主使用。近日，郭德纲在说相声时曾调侃圈地一事，也说开发商许诺绿地归其使用。

采访中，业主多次提及开发商在售楼时承诺“送花园送院落”。一位业主说，开发商承诺赠予花园，现在却成了违建，想起诉开发商，但已得知“赠予承诺”本身就不合法。

昨日，以别墅项目为主的一家地产公司营销经理说，别墅都有花园或院落，但都不在产权面积内，而是在合同中会有关于花园面积的约定。他说，有些城市，如上海，买别墅取得房产证后，花园还有土地证，但北京的别墅没有花园的土地证。他认为，减少违建更有效的措施不是事后拆除，而是事前预控，即在楼盘前期规划时，要把视角放长远，规划更舒适的居住环境。

【问题2】清除别墅区违建为何收效甚微？

物业无权约束业主

亦庄多个别墅区的物业表示，作为小区管理方，只能在发现违建时口头劝告，无权阻止，规劝无效后，只能上报相关部门。

一栋洋房的物业刘经理说，对于影响业主生活的违建，物业曾多次劝阻、制止未果，只能向开发区、城管反映。另一别墅区物业人员说，私搭乱建存在多年，有的在物业进驻前已存在，物业均劝说过，甚至下达停工通知，但没有任何业主理睬。物业曾出台“禁止各种施工车辆进入小区”的规定，但对业主也毫无约束力。

城管总结四大难题

昨日，一位在一线执法的城管队员列出治理别墅违建四大难题。

他说，一是人难找。别墅业主大多有多套住宅，联系困难。曾有一名业主在别墅私搭乱建被邻居举报。城管想联系该业主，对方总说在国外。最后，城管通过《人民日报(海外版)》发布限期拆除决定书。

二是业主不配合。城管执法无权强行入户，如业主不配合，即使明知对方加盖，也无法弄清违法事实，进而予以认定。

三是法规不衔接。根据《市政市容管理条例》，城管在查处违建前期，几乎没强制力，也难有效控制违建“成长”。四是多部门协调难。拆除违建成功的案例，多是各部门协调一起行动，单靠城管拆除违建很难，且程序复杂。

昨日，开发区城管分局执法人员在一栋洋房查处违建时表示，业主圈地是否属侵占绿地，加盖建筑是否为违建，需要由举报人举报，转到规划部门，由规划部门定性，确认违建后，规划部门向城管发函查处。

【链接】

名人别墅违建事件频发

今年7月，郭德纲位于瀛海庄园的别墅被指圈栅栏占公共绿地。近日，城管发出《限期改正通知书》。昨日，别墅栅栏开拆。

2009年12月，百龙集团老总孙寅贵扩建别墅至邻家围栏。经举报，孙寅贵被要求限期拆除。孙接到拆除令后继续扩建，其别墅违建部分被强拆。

2008年，影星赵文卓和画家方力钧法院对诉。方力钧对别墅扩建，影响赵文卓家采光。赵将其告上法庭，要求其拆除扩建部分。方则指赵私搭乱建。朝阳法院判赵文卓胜诉。

2005年，主持人李湘在别墅私建阳光房，被物业告上法庭。法院判决李湘拆除违建。

律师观点

业主 受违建影响可举报

业委会 可代表业主起诉物业 可发挥劝阻作用

北京盈科律师事务所律师刘慧冰说，开发商在出售别墅楼群时，通常给出买房送院落、花园、露台等承诺。业主在买房前，应该有一个基本的判断，开发商所承诺的是否为小区公摊部分。若开发商许诺的是小区的公共部分，则其许诺没有法律效力，属于开发商违约。若业主认为小区中的违建影响了自身生活，可向相关规划或城管部门进行举报。

业委会 可代表业主起诉

北京盈科律师事务所高级律师张仁藏说，对于小区内的私搭乱建，小区业主作为利益受损害一方，可向法院提起诉讼，但在多数居民看来，这是全体业主的事情，只要不与个人利益发生冲突，就不管不问。对小区内存在的占用公共区域私用之举，很少有个人或少数人联合起来为了绝大多数业主的利益去维权。

在这样的情况下，成立了业委会的小区，业委会和业主大会要承担起应有的作用，由业委会出面，维护全体业主的利益。

物业 可发挥劝阻作用

北京盈科律师事务所律师刘慧冰说，物业作为对全体业主提供服务的机构，没有执法权对小区内的违章建筑进行强拆，但当违建影响大多数业主的利益时，物业应及时劝阻，并向相关部门反映。在必要的情况下，物业也可作为主体，对建违建的业主提起诉讼。

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